Novela zákona o spotřebitelském úvěru začne platit 1. prosince. Spotřebitelům přináší vyšší ochranu jejich práv a radikálně zasáhne do činnosti tisícovek poskytovatelů úvěrů. Nově se zákon zaměřil také na hypotéky. Pro živnostníky však znamená zhoršení podmínek pro získání hypotéky na koupi vlastního bydlení.

Základní podmínkou pro získání hypotéky je dostatečný příjem

A to je pro živnostníky zásadní problém. Většina drobných živnostníků totiž uplatňuje výpočet příjmu paušálem. Sice si vydělají stovky tisíc korun ročně, ale daňové přiznání ukazuje úplně jiná čísla. Pokud dnes chce živnostník získat hypotéku, musí zapomenout na optimalizaci daňového přiznání a nejméně jeden rok spíše dva odvádět nejvyšší možnou daň.

Téměř nulovou šanci mají živnostníci s obratem do půl miliónu korun. Jako názorný příklad si uveďme živnostníka, jenž přiznává roční obrat ve výši 450 000 korun. V případě výdajového paušálu ve výši 60 % by jeho měsíční čistý příjem vycházel na 14 960 korun. Při současných podmínkách by mohl získat hypotéku kolem 1 milionu korun, což při dnešních cenách nemovitostí není opravdu mnoho.

Většina bank živnostníky bere spíše jako okrajovou klientelu, jiné jim vychází vstříc. Některé banky neberou výdajové paušály a při výpočtu příjmu nepočítají 60 % ale 40 %. Živnostník tak prokáže vyšší příjmy a jeho šance na hypotéku se okamžitě zvýší.

Obratová metoda není pro každého

Další možností je využití tzv. obratové metody. Tato metoda je primárně určená pro malé podnikatele a živnostníky s nižšími příjmy. V tomto případě se banky nezaměřují na jejich čisté příjmy, ale pracují s obratem (řádek č. 101 přílohy 1 daňového přiznání).

Obratovou hypotéku v současnosti nabízí UniCredit Bank a Hypoteční banka. Obratová hypotéka však není pro každého živnostníka ale pouze pro vybranou skupinu podnikatelů z řad takzvaných svobodných povolání (advokáti, notáři, insolvenční správci, architekti, daňoví poradci, odhadci majetku, zubní technici, autorizovaní inženýři, veterináři, lékárníci a farmaceuti nebo lékaři).

“Výpočet příjmu u osob provádějících svobodné povolání není počítán z daňového přiznání, ale stanoví se z předložených výpisů z běžného účtu za 6 měsíců. Základ tvoří 60 % součtu kreditních položek na doručených výpisech z běžného účtu ponížených o vklady v hotovosti, převody z vlastního účtu klienta, jednorázové příjmy jako je úrok z termínovaných vkladů a další nepravidelně se opakující položky,” uvedla Marie Mocková, mluvčí Hypoteční banky.

Nový zákon zpřísňuje podmínky pro získání úvěru

Od 1. prosince budou všichni poskytovatelé úvěrů, bankovní i nebankovní, povinni důsledně prověřovat bonitu žadatele o půjčku, tedy jeho schopnost svůj nový závazek řádně splácet.

“Nový zákon o spotřebitelském úvěru zpřísňuje podmínky pro posouzení takzvané úvěruschopnosti žadatele o úvěr na bydlení. Pohled bank na návratnost hypoték z pohledu dostatečných příjmů proto bude určitě ještě obezřetnější než dříve. Lze předpokládat, že dokládání příjmů na základě obratu již nebudou banky akceptovat,” upozornil na novinku Miroslav Horyna, Senior specialista externí distribuce Expobank.

Za nesplnění této povinnosti poskytovatel hrozit finanční pokuta ve výši 20 miliónů korun. Smlouva o úvěru bude navíc prohlášená za neplatnou a banka bude moci po dlužníkovi požadovat uhradit pouze jistinu bez úroku. Banky s největší pravděpodobností přestanou nabízet 100% hypotéky a žadatel tak bude muset disponovat vlastními prostředky ve výši 5 až 10 % z kupní ceny nemovitosti.

Ideální dobou na sjednání hypotéky je tedy už jenom listopad, vezmeme-li v úvahu aktuální podmínky (úroková sazba, ceny nemovitostí a chystané legislativní změny). Pro koupi hypotéky hovoří zejména nízké úrokové sazby. Podle údajů Hypoindexu je aktuální průměrná výše úrokové sazby u hypotéky 1,82 %, což je v historii hypotečního úvěru v ČR nejméně. Od prosince s příchodem nového zákona bude šance získání hypotéky u osob s nižšími příjmy výrazně těžší.